Le Vieux-Port de Marseille et la basilique Notre-Dame-de-la-Garde sur sa colline

Optimisation fiscale à Marseille : faire travailler la pierre pour vous

À Marseille, la taxe foncière a fortement augmenté en 2022 et le parc ancien réclame des travaux : bien choisir son régime locatif compte autant que le prix d’achat.

Marseille, Bouches-du-Rhône

  • 886 040

    Habitants

    Source : Insee, 2023

  • 44,54 %

    Taux communal de taxe foncière

    Source : DGFiP, 2025

  • 2 079

    Foyers redevables de l’IFI

    Source : DGFiP, IFI 2025

Deuxième commune de France avec 886 040 habitants (Insee, 2023), Marseille vit du port et du transport maritime, de la logistique, de la santé et des services, avec le quartier d’affaires d’Euroméditerranée. Les écarts y sont marqués : le taux de pauvreté atteint 28,1 % quand 2 079 foyers déclarent l’IFI. Entre les deux, une large classe moyenne de cadres, de commerçants et de professions libérales cherche à alléger son impôt et à se constituer un capital.

Le taux communal de taxe foncière est passé de 39,07 % à 44,54 % en 2022, auxquels s’ajoute un taux intercommunal de 2,59 % (DGFiP). Seuls 42,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (Insee, 2023). Le parc est ancien, souvent en copropriété, et beaucoup d’immeubles appellent des travaux de mise en sécurité ou de rénovation énergétique : pour un bailleur, le rendement se calcule après taxe foncière et travaux.

Marseille

Les questions fiscales qui reviennent

  • Travaux et déficit foncier

    Ravalement, toiture, rénovation énergétique : en location nue, ces dépenses créent un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; l’excédent se reporte sur vos loyers des dix années suivantes.

  • Meublés de tourisme

    Calanques, Vieux-Port, croisiéristes : la demande touristique est forte, mais un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement réduit en micro-BIC. Le classement ou le régime réel changent souvent l’équation.

  • Taxe foncière et régime réel

    Avec 44,54 % de taux communal, la taxe foncière pèse sur le rendement. Au régime réel, elle se déduit des loyers comme les intérêts d’emprunt et les travaux, ce que le micro-foncier ne permet pas.

  • Commerçants et indépendants

    Pour un travailleur non salarié, le PER offre un plafond de déduction calculé sur le bénéfice, souvent plus large que celui d’un salarié. Un levier à considérer pour les commerçants, artisans et libéraux marseillais.

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