Nice et la Côte d’Azur : une fiscalité patrimoniale à piloter de près
Retraités, salariés de Monaco, propriétaires de résidences secondaires : à Nice, l’impôt dépend autant du lieu de travail que de la valeur des biens.
Nice, Alpes-Maritimes
Nice en chiffres
33 235
Résidences secondaires
Source : Insee, 2023
27,2 %
Retraités parmi les 15 ans ou plus
Source : Insee, 2023
1 660
Foyers redevables de l’IFI
Source : DGFiP, IFI 2025
Nice compte 357 737 habitants (Insee, 2023), dont 27,2 % de retraités parmi les 15 ans ou plus. L’économie repose sur le tourisme, la santé, les services et la technopole voisine de Sophia Antipolis, tandis que Monaco, à une vingtaine de kilomètres, emploie de nombreux habitants de l’agglomération. Patrimoine immobilier élevé, revenus de source monégasque et préparation de la succession forment le cœur des questions fiscales niçoises.
Le parc compte 33 235 résidences secondaires, soit 13,8 % des logements, et la taxe d’habitation qui les frappe est majorée de 60 %. Le taux communal de taxe foncière a été relevé de 29,62 % à 35,30 % en 2024 (DGFiP). Avec 1 660 foyers redevables de l’IFI en 2025, les appartements face à la mer et les villas des collines pèsent directement sur l’impôt sur la fortune immobilière.
Nice
Les questions fiscales qui reviennent
Salariés à Monaco
Un résident de Nice salarié à Monaco reste en principe imposable en France sur son salaire. Frais de trajet, PER, épargne : toute la stratégie se construit donc à partir de la fiscalité française, pas monégasque.
Villas, vue mer et IFI
Au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, l’IFI s’applique. Abattement de 30 % sur la résidence principale, décote possible pour un bien loué ou détenu en indivision, dettes déductibles : chaque élément se justifie.
Assurance-vie et retraite
Pour des retraités, l’assurance-vie reste un outil de transmission central : 152 500 € par bénéficiaire hors droits de succession pour les primes versées avant 70 ans, un régime moins favorable ensuite.
Revendre une résidence secondaire
Une résidence secondaire n’est exonérée d’impôt sur la plus-value qu’après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux qu’après 30 ans. Vente, donation ou location saisonnière : le choix se prépare tôt.
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