Pour qui ?
- Vous êtes fortement imposé et ne souhaitez pas de revenus fonciers supplémentaires aujourd’hui
- Vous êtes redevable de l’IFI ou proche de son seuil d’imposition
- Vous préparez votre retraite et visez un bien en pleine propriété à une date connue
- Vous souhaitez transmettre un bien à vos enfants en réduisant le coût de la donation
Comment ça marche
La propriété d’un bien peut être démembrée en deux droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser ou d’en percevoir les loyers, et la nue-propriété, qui donne vocation à récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. En investissement, vous achetez la nue-propriété d’un logement, souvent neuf, tandis qu’un bailleur, généralement social ou institutionnel, acquiert l’usufruit pour une durée fixe.
Pendant le démembrement, l’usufruitier loue le logement, perçoit les loyers et assume les charges courantes, l’entretien et la taxe foncière. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans formalité ni fiscalité, et pouvez occuper, louer ou vendre le bien. Lorsque l’usufruit est détenu par un bailleur social, celui-ci doit proposer un relogement au locataire en place si vous ne lui consentez pas de nouveau bail.
Le démembrement est aussi un outil familial : en donnant la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit, vous continuez à en profiter, et les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon votre âge.
Avantages et points de vigilance
Ce qu’il apporte
- Une décote à l’achat, souvent de 30 à 40 % selon la durée, qui reflète les loyers abandonnés pendant l’usufruit
- Aucune gestion locative, aucun loyer imposable et aucune charge courante pendant le démembrement
- Une nue-propriété exclue de l’assiette de l’IFI lorsque l’usufruit est détenu par un bailleur social
- Des intérêts d’emprunt déductibles de vos autres revenus fonciers, sous conditions
- Une reconstitution de la pleine propriété sans droits ni impôt à l’échéance
Points de vigilance
- Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement
- Une liquidité réduite : la revente de la nue-propriété avant l’échéance est possible mais souvent décotée
- Une valeur finale qui dépend du marché immobilier local à l’échéance
- Des conventions à lire de près : répartition des gros travaux, état du bien à la restitution, sort du locataire en place
- Une plus-value calculée sur le prix d’achat de la nue-propriété, potentiellement élevée en cas de revente peu après l’échéance
Fiscalité
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas imposé sur les loyers. Lorsque l’usufruit est détenu par un bailleur social, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Les intérêts d’un emprunt contracté pour l’acquisition peuvent, sous conditions, s’imputer sur vos autres revenus fonciers.
À l’extinction de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété ne donne lieu à aucune imposition. En cas de revente, la plus-value est calculée à partir du prix d’acquisition de la nue-propriété, avec des abattements pour durée de détention décomptés depuis l’achat.
En cas de donation de la nue-propriété, la valeur taxable est fixée par le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier : plus la donation est précoce, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
L’avis du conseiller
Nous apprécions la nue-propriété pour sa simplicité et sa visibilité, à condition de la choisir sur ses fondamentaux : emplacement, qualité de la construction, solidité de l’usufruitier et clarté de la convention. Nous l’intégrons à votre stratégie globale en tenant compte de vos besoins de revenus et de liquidité, aujourd’hui comme à l’échéance.
Luc Servaes, fondateur d’Atrium Gestion Conseil
Questions fréquentes
Quelle décote pour un achat en nue-propriété ?
Elle dépend principalement de la durée de l’usufruit et du niveau des loyers attendus. Pour une durée de quinze à vingt ans, elle se situe souvent entre 30 et 40 % de la valeur en pleine propriété. Une décote élevée n’est pas un gage de bonne affaire : l’emplacement reste déterminant.
Que se passe-t-il à la fin d’un usufruit locatif social ?
Vous récupérez la pleine propriété du logement, sans formalité ni fiscalité. Vous pouvez proposer un bail au locataire en place, occuper le bien ou le vendre. Si vous ne proposez pas de bail, le bailleur social doit offrir un relogement au locataire.
Comment donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants ?
La donation se fait devant notaire. Vous conservez l’usufruit, donc l’usage ou les loyers du bien, et les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge par le barème fiscal. À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Peut-on revendre un bien acheté en nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?
Oui, la nue-propriété peut être cédée à tout moment, mais le marché est plus étroit que celui de la pleine propriété et le prix tient compte de la durée restante. Mieux vaut envisager ce placement pour toute la durée du démembrement.
Fiche d’information générale, à jour de la réglementation connue en 2026 et susceptible d’évoluer avec chaque loi de finances. Elle ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte des risques, dont celui de perte en capital.