Le chevalement du puits Couriot et les bâtiments de l'ancienne mine, devenue musée, au pied d'une colline boisée de Saint-Étienne, sous un ciel bleu d'été

Saint-Étienne : investir dans l’immobilier locatif sans subir l’impôt

Appartements à 1 219 €/m² en médiane, loyers d’annonce proches de 10 €/m², vacance élevée : à Saint-Étienne, un investissement se juge sur son rendement après impôts.

Saint-Étienne, Loire

  • 1 219 €/m²

    Prix médian des appartements

    Source : DVF, 2021-2026

  • 9,88 €/m²

    Loyer d’annonce mensuel des appartements

    Source : Carte des loyers, 2025

  • 12,0 %

    Logements vacants

    Source : Insee, 2023

Saint-Étienne compte 173 136 habitants (Insee, 2023), à une soixantaine de kilomètres de Lyon. Ancienne capitale de l’armurerie, du cycle et du textile, la ville s’est réinventée autour du design, de l’enseignement supérieur et de la santé ; ville créative de l’Unesco pour le design, elle accueille aussi le siège du groupe Casino. Elle compte 24 107 étudiants inscrits (MESR, 2025-2026) et un niveau de vie médian de 20 880 € par an.

Les appartements vendus entre mi-2021 et mi-2026 se sont négociés à 1 219 €/m² en médiane (DVF), pour un loyer d’annonce de 9,88 €/m² par mois charges comprises en 2025 : sur le papier, le rendement brut est élevé. Mais 12,0 % des logements sont vacants, plus d’un tiers des résidences principales (34,6 %) ont été achevées entre 1946 et 1970 (Insee, 2023), et le taux de taxe foncière voté par la commune s’élève à 44,68 %. Seuls 86 foyers paient l’IFI.

Saint-Étienne

Les questions fiscales qui reviennent

  • Rendement brut, rendement net

    Vacance, charges non récupérables, taxe foncière et impôt sur les loyers peuvent absorber une large part du loyer théorique. Le quartier, l’état du bien et le régime fiscal comptent davantage que le prix d’achat affiché.

  • Un immeuble entier en SCI

    Acheter un immeuble de rapport via une SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bâti, mais la plus-value de revente se calcule alors sur la valeur nette comptable. À l’impôt sur le revenu, la logique s’inverse : un choix qui engage sur le long terme.

  • Emprunter pour investir

    En location vide au réel, les intérêts d’emprunt se déduisent des loyers. Le déficit qu’ils créent ne s’impute toutefois que sur vos revenus fonciers futurs, alors que celui issu des travaux peut réduire votre revenu global.

  • En direct ou en SCPI

    Un appartement stéphanois concentre le risque sur un seul bien et une seule ville. Des parts de SCPI le répartissent sur de nombreux immeubles, avec des revenus relevant pour l’essentiel des revenus fonciers, mais des frais d’entrée à intégrer au calcul.

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