Caen : de la Côte de Nacre à la Reconstruction, un conseiller pour vos impôts
Location saisonnière sur la côte, résidences pour étudiants, immeubles d’après-guerre à rénover : l’immobilier caennais offre plusieurs leviers fiscaux, à manier avec méthode.
Caen, Calvados
Caen en chiffres
109 400
Habitants
Source : Insee, 2023
2 960 €/m²
Prix médian des appartements anciens
Source : Notaires de France, T2 2026
38 976
Étudiants inscrits
Source : MESR, 2025-2026
Caen réunit une grande université, un CHU, des laboratoires de recherche et de nombreux services publics : 38 976 étudiants y étaient inscrits en 2025-2026 (MESR). Le niveau de vie médian atteint 23 650 € par an (Insee, 2023) et 289 foyers caennais sont redevables de l’IFI, pour un impôt moyen d’environ 10 360 € (DGFiP, 2025). La mer est à une quinzaine de kilomètres, et la Côte Fleurie, de Cabourg à Deauville, à moins d’une heure.
Le prix médian d’un appartement ancien atteint 2 960 €/m² au deuxième trimestre 2026, en hausse de 3 % sur un an (Notaires de France), et le taux communal de taxe foncière est de 51,03 % en 2025 (DGFiP). Détruit en grande partie en 1944, le centre a été reconstruit après la guerre : nombre de copropriétés de cette époque ont des travaux de rénovation à prévoir, avec un effet direct sur la fiscalité des bailleurs.
Caen
Les questions fiscales qui reviennent
Location saisonnière sur la côte
Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus au micro-BIC que de 30 % d’abattement, jusqu’à 15 000 € de recettes. Faire classer le bien ou passer au réel se compare.
Copropriétés à rénover
Dans un logement loué nu, les travaux de rénovation se déduisent des loyers ; le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable.
Résidence étudiante gérée
Un logement en résidence étudiante avec services, loué au gestionnaire par bail commercial, relève du LMNP. Les amortissements y restent exclus du calcul de la plus-value, mais la solidité du gestionnaire compte autant que la fiscalité.
S’installer en Normandie
Vendre votre résidence principale francilienne pour vous installer près de Caen n’entraîne pas d’impôt sur la plus-value. Si vous gardez en plus une maison secondaire sur la côte, sa revente sera taxée selon la durée de détention.
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